DEMOCRAZY.ID
%20(Custom)%20(1).jpg)
DEMOCRAZY.ID - Revisi undang-undang (UU) Nomor 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara (IKN) resmi disahkan pada Selasa (3/10). Salah satu poin yang diatur yakni hak atas tanah investor di IKN.
Dalam pasal 16 A salinan revisi UU IKN yang diterima CNN Indonesia, investor diberikan hak atas tanah berbentuk hak guna usaha (HGU) hingga 190 tahun. Hak tersebut diberikan dalam dua siklus. Pertama, jangka waktu paling lama 95 tahun.
Setelah siklus pertama selesai dan investor mau bertambah lagi, hak itu bisa diperpanjang untuk siklus kedua dengan masa yang sama.
Adapun untuk perpanjangan dan pembaharuan HGU dapat diberikan sekaligus setelah lima tahun HGU digunakan dan dimanfaatkan secara efektif sesuai dengan tujuan pemberian haknya.
Selain itu, dalam tenggang waktu 10 tahun sebelum HGU siklus pertama berakhir, pelaku usaha dapat mengajukan permohonan pemberian kembali HGU untuk siklus kedua dengan jangka waktu paling lama 95 tahun lagi, sesuai dengan perjanjian pemanfaatan tanah seperti sebelumnya.
Lantas bisakah pemberian HGU hingga 190 tahun bisa menarik minat investor ke IKN?
Analis Senior Indonesia Strategic and Economic Action Institution Ronny P Sasmita mengatakan pemberian HGU hingga 190 tahun merupakan hal yang sangat tak biasa. Menurutnya, rata-rata konsesi dalam bentuk HGU biasanya maksimal 100 tahun.
Bahkan di China, HGU untuk residensial proyek seperti apartemen hanya 70-90 tahun. Sedangkan konsesi HGU untuk pabrik biasanya maksimal hanya 50-60 tahun.
Di Indonesia, lanjut Ronny, biasanya juga berlaku HGU dengan rentang waktu seperti itu. Misalnya konsesi Kereta Cepat Jakarta Bandung (KCJB) yang awalnya 50 tahun menjadi 80 tahun.
"Jadi memang tak biasa konsesi HGU di IKN tersebut. Meskipun begitu, semuanya toh kembali kepada pemerintah karena wewenang pemberian konsesi HGU memang ada di tangan pemerintah," katanya.
Ronny mengatakan yang menjadi persoalan adalah apa motivasi pemerintah di balik kebijakan pemberian HGU hingga 190 tahun.
Menurutnya, hal itu terjadi lantaran return of investment di IKN yang diperkirakan akan sangat lama karena kawasannya benar-benar dimulai dari nol.
Ia memandang pengusaha dan investor tampaknya baru bisa mendapatkan return of investment yang optimal jika HGU-nya di atas 100 tahun.
Di sisi lain, IKN sudah terlanjur digadang-gadang sebagai mega proyek yang akan menjadi warisan Presiden Jokowi.
"Sehingga untuk tetap membuat pengusaha dan investor tertarik untuk ikut menanam modal di IKN, HGU nya diperpanjang agar IKN menjadi atraktif untuk berinvestasi," katanya.
Pemberian HGU hingga 190 tahun juga ia nilai bisa menguntungkan pemerintah karena akan menarik investor. Namun, kebijakan itu juga bisa membawa kerugian.
Pertama, pemerintah kehilangan kesempatan untuk mendapatkan pendapatan dari perpanjangan konsesi HGU. Kedua, pemerintah semakin lama kehilangan wewenang penuh atas kawasan yang telah dikuasai investor karena waktu HGU-nya terlalu panjang.
"Artinya pemerintah kehilangan kesempatan untuk memonetisasi kawasan tersebut setelah 100 tahun, karena jatah HGU ternyata 190 tahun," kata Ronny.
Kemudian kerugian ketiga adalah investor akan berpeluang mengeksploitasi kawasan IKN untuk mendapatkan keuntungan dalam waktu yang sangat lama, bahkan bisa tiga generasi.
Ronny pun meragukan pemberian HGU hingga 190 tahun bisa membuat investor ramai-ramai menanamkan modal di IKN.
Memang, ada investor yang akan tertarik dengan HGU yang panjang. Namun biasanya mereka akan meminta banyak insentif dan kemudahan regulasi.
"Sementara tak semua investor mencari HGU panjang. Sebagian investor justru menginginkan peluang return of investment yang cepat dan pasarnya pasti, tidak terlalu dimulai dari nol," katanya.
Sementara itu, Direktur Center of Economic and Law Studies Bhima Yudhistira mengatakan pemberian HGU hingga 190 tahun merupakan kebijakan yang berlebihan.
Kebijakan itu dinilai bisa membuat pemerintah tidak memiliki kendali terhadap pemanfaatan lahan selama izin HGU diberikan kepada investor.
"Bayangkan saja, mau mengubah tata ruang dan pemanfaatan wilayah saja tunggu siklus yang sangat lama sampai HGU habis," katanya.
Dampak lainnya adalah pemanfaatan lahan IKN yang seharusnya bisa melibatkan masyarakat lokal menjadi terbatas.
Hal itu, lanjut Bhima, menjadi kontradiksi dengan upaya reforma agraria karena terjadi konsentrasi aset lahan pada segelintir investor IKN.
Bhima juga meragukan upaya pemberian HGU selama 190 tahun bisa menarik minat investor. Ia justru khawatir investor yang sudah diberikan izin HGU, malah tidak menggarap lahannya. Sehingga yang terjadi hanya sekedar spekulasi properti saja.
Di sisi lain, ia melihat investor bisa saja menganggap IKN merupakan proyek penuh risiko tinggi sehingga HGU-nya sampai 190 tahun.
"Kalau proyeknya menarik secara komersial buat apa ada obral HGU sampai selama itu? Justru waktu proposal IKN ditawarkan ke investor timbul tanda tanya. Berarti HGU 190 tahun artinya, horizon keuntungan investor kan sangat panjang sekali ya. Itu persepsi yang ada di benak investor terutama dari negara maju," katanya.
Bukti Panik Tak Ada Investor Tertarik Masuk IKN
Senada, Direktur Indonesia Development and Islamic Studies (IDEAS) Yusuf Wibisono mengatakan pemberian HGU merupakan kebijakan panik yang semakin jelas menunjukkan bahwa memang tidak ada investor yang mau masuk ke IKN.
Menurutnya, dalam kondisi normal di mana investasi memberikan keuntungan yang wajar, HGU cukup diberikan maksimal 25 hingga 35 tahun.
"Sesuai UU Pokok Agraria 1960, permohonan perpanjangan masa konsesi hanya maksimal 25 tahun. Sehingga total masa konsesi paling lama seharusnya adalah 60 tahun," katanya.
Lebih lanjut, Yusuf mengatakan pemberian HGU hingga 190 tahun tersebut juga tidak dilengkapi dengan aturan pencabutan hak konsesi yang memadai jika terjadi pelanggaran ketentuan.
Menurutnya, masa konsesi yang sangat panjang berpotensi besar menciptakan konflik agraria dan merugikan masyarakat lokal.
Di lain sisi, Yusuf memperkirakan IKN baru akan mampu menarik investasi swasta jika setidaknya seluruh kawasan inti pusat pemerintahan (KIPP) yang seluas 6.000 hektare sudah terbangun dan IKN sudah memiliki penduduk minimal satu juta orang.
Namun, untuk pembangunan KIPP, Yusuf memperkirakan sepenuhnya akan bergantung ke APBN atau penugasan ke BUMN.
Dengan kemampuan APBN yang sangat terbatas dan kondisi BUMN karya yang yang sudah dibebani utang sangat tinggi akibat penugasan proyek strategis nasional (PSN), maka penyelesaian KIPP diperkirakan membutuhkan waktu yang cukup panjang.
"Jadi prediksi saya, hanya setelah KIPP selesai terbangun, maka baru kita bisa mulai berharap swasta ada yang bersedia masuk. Itu pun saya yakin masih terbatas," kata Yusuf.
Sumber: CNN
